Gayrimenkul Hukuku// Av.Ömer MÜSLÜMAN

Gayrimenkul Hukuku Droit immobilier Real Estate Law
Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul alım satım işlemleri, kiralanması, yabancıların gayrimenkul edinmeleri, ipotek tesisi ve kaldırılması ile gayrimenkul hukukuna ilişkin her türlü konuda danışmanlık hizmeti vermekle birlikte, gayrimenkullerle ilgili ortaya çıkan her türlü uyuşmazlığın çözümünde ve davalarda da müvekkillere hizmet sunmaktadır.

Ayrıca ilgili mevzuat kapsamında her türlü sözleşmenin hazırlanması, incelenmesi hususlarında da danışmanlık hizmeti verilmektedir.

VASİYETNAMENİN TENFİZİ (Yerine Getirilmesi)

1) GENEL OLARAK
Kişiler, sadece sağlıklarında hükümler doğuran hukuki muamele yapma ehliyeti ile donatılmış değillerdir. Ölümlerinden sonra geçerli olmak kaydı ile de, hukuki işlemler yapma hakkına sahiptirler.

Ölüme bağlı tasarruf iki şekilde yapılabilir. Biri vasiyet, diğeri miras sözleşmesidir (MK.514). 

2) VASİYETNAME ŞEKİLLERİ
a)    Resmi vasiyetname: Vasiyetçinin iki tanık huzurunda notere düzenlettirdiği vasiyetnamedir (MK.532).

b)   El yazısı vasiyetname: Baştan sona bizzat vasiyetçinin el yazısı ile yazılmış ve el ile imza edilmiş, düzenleme yeri ve tarihi belirtilmiş vasiyetnamedir (MK.538).

c)    Sözlü vasiyetname: Yakın ölüm tehlikesi, bulaşıcı hastalık, deprem, savaş gibi olağanüstü hallerde vasiyetçi resmi yada kendi el yazısı ile vasiyetname düzenleyemeyecek halde ise iki tanık huzurunda sözlü olarak vasiyette bulunabilir. Buna sözlü vasiyet denir. Bu halde tanıkların en kısa sürede durumu açıklayan bir tutanak düzenleyerek hakime başvurmaları gerekir (MK.539 vd.).

3) VASİYETNAME YAPABİLME EHLİYETİ
Bir kimsenin vasiyetname yapabilmesi için 15 yaşını bitirmiş olması ve ayırt etme gücüne (temyiz kudretine) sahip olması gerekir (MK.502). Ayırt etme gücüne sahip olan ve 15 yaşını doldurmuş olan kimsenin hacir altına alınmış olması, vasiyetname yapma ehliyetini engellemez.

Vasiyet yapmak hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı haklardandır. Vekil, veli, vasi veya kayyımın temsil ettikleri kısıtlı yerine vasiyet yapmaları mümkün değildir.

4) VASİYETNAMENİN AÇILMASI

Vasiyetnameyi düzenleyen ve saklayan daire veya saklamayı kabullenen ya da ölenin evrakı arasında bulan herkes sulh hakimine vermekle yükümlüdür (MK.595/2,537). Sulh hakimine verildiği günden itibaren en geç bir ay içinde, vasiyetnamenin sulh mahkemesince açılması gerekir (MK.596). Bunun için vasiyetnamenin açılacağı gün mirasçılara ve diğer ilgililere tebligat çıkarılarak davet edilir. Davete rağmen hiç kimse gelmemiş olsa bile vasiyetname açılır. Sulh hakimi vasiyetnameyi açıp okur ve durumu tespit eden bir tutanak düzenlenir. Hakim, katip ve hazır olan ilgililer tarafından imzalanır (İlgili Tüzük md.36).

5) MİRASÇI ATAMA 
Miras bırakanın vasiyetname düzenleyerek kanuni mirasçılarına ek olarak başka kimseleri de kendisine mirasçı atamasına mirasçı nasbı denmektedir (MK.516).       

Bir kimse isterse gerçek, isterse bir tüzel kişiyi mirasçı atayabilir. Devlet de mirasçı olarak gösterilebilir. Kanuni mirasçılar da kanuni miras paylarına ek olarak vasiyetname ile mirasçı atanabilir. Birden çok kişinin mirasçı atanması mümkündür. Mirasçı atama bedelli veya bedelsiz olabilir. Bedelli mirasçı atanmasının miras sözleşmesi şeklinde yapılması gerekir.

 Mirasçı atanan kişi ölenin külli halefidir. Mirasbırakanın (murisin) ölümü anında mülkiyeti tescilsiz olarak kazanmış sayılır. Bu hali ile kanuni mirasçılardan bir farkı yoktur (MK.599).

a) Mirasçı Atanan Kişilere (Mansup Mirasçılara) Mirasçılık Belgesi Verilmesi
Vasiyetnamede mirasçı atanmış olup da hakları kanuni mirasçılar ve diğer ilgililer tarafından itiraza uğramamış olan kimseler, itiraz için yapılan tebliğ gününden itibaren bir ay geçtikten sonra mirasçılık sıfatları hakkında kendilerine atanmış mirasçı olduklarını gösterir resmi bir belge verilmesini sulh hakiminden isteyebilirler (MK.598). Vasiyetnameye itiraz olup da tenkis veya iptal davası açılmış ise bu belge verilmeyip bu davaların sonuçlanması beklenir.

b) Kanuni Mirasçılara Verilecek Mirasçılık Belgesi

Vasiyetnamenin açılmasından sonra talep halinde kanuni mirasçılara mirasçılık belgesi (veraset senedi) verilir. Mirasçılık belgesinde kanuni mirasçılarla beraber vasiyetnameden de söz edilerek atanmış mirasçının da gösterilmesi gerekir.

6) BELİRLİ MAL BIRAKMA (MUAYYEN MAL) VASİYETİ

Belirli mal bırakma, mirasbırakanın belli bir mal veya hakkı vasiyetname ile bir başkasına bırakmasıdır (MK.517). 

Belli mal vasiyeti, gerçek ve tüzel kişilere hatta tüzel kişilikleri olmamasına rağmen bir amaç etrafında toplanan ve birleşen insan topluluğuna da yapılabilir (MK.577). Ancak, hayvanlara, diğer canlı ve cansız varlıklara mal vasiyeti yapılamaz. Vasiyetnamede bu yönde bir arzu varsa bu mirasçılara yüklenmiş bir yükümlülük sayılır. Örneğin; “Ankara Elvankent’te bulunan dairemi köpeklerim Suzi ve Karabaş’ın barınması için onlara bırakıyorum” şeklindeki arzu mirasçılara yüklenmiş mükellefiyet sayılır. Dairenin mülkiyetinin tescili  mirasçılar (ve varsa atanmış -mansup- mirasçı) adına yapılır.  

Belirli mal bırakma, birden çok kişiye yapılıp da payları belirtilmemişse payların eşit olduğu kabul edilir. 

Belirli mal bırakmanın geçerli olabilmesi için, vasiyetnamede öngörülen malın ve bırakıldığı kişinin belli olması veya hiç değilse belli edilebilir olması gerekir. Eğer vasiyetin konusu ve bırakıldığı kişi belli değilse ve belli edilemiyorsa vasiyet geçersiz olur.

Vasiyet  edilen belirli mal, miras açıldığı zaman terekede çıkmazsa aksi vasiyetnameden anlaşılmadıkça mirasçıların ifa (yerine getirme) borcu ortadan kalkar.  Ancak  vasiyetçi terekesinde olmamakla birlikte mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi tarafından satın alınacak belli bir malı da birine vasiyet edebilir.

Bir kimse intifa hakkına sahip olduğu şeyin, intifa hakkını vasiyet edemez. Çünkü ölümle intifa hakkı sona erer. Bu nedenle vasiyetnamenin bu bölümü hükümsüz sayılır.  

Kanuni veya atanmış mirasçıya ayrıca belirli bir malda bırakılabilir. Bu halde kanuni veya atanmış mirasçı mirası reddetmiş olsa bile, kendi lehine vasiyet edilen belirli malı talep edebilir (MK.605). 

Vasiyet eden vasiyet ettiği şeyin cinsini ve diğer niteliklerini belirttiği halde bunlardan bir veya bir kaçını seçmek hakkını, lehine vasiyet yapılan kişiye bırakabilir.

Vasiyetçi vasiyetname ile belli bir alacağından vazgeçebilir. Bu halde alacak için ipotek tesis edilmiş ise borçtan kurtulan borçlu vasiyetnameye istinaden ipoteğin terkinini isteyebilir. Vasiyetçi birinden olan ipotekli alacağını bir başkasına temlik de edebilir. Böyle bir halde ise, borçlunun muvafakatına lüzum olmaksızın vasiyetnameye istinaden ipotek alacağı lehine vasiyet edilenin istemi üzerine temlik edilir.  

Vasiyet eden mallarının tümü veya bir bölümü üzerinde mirasçılarından birine veya bir kaçına veya üçüncü bir kişiye intifa hakkı da tanıyabilir. Vasiyet eden vasiyetname ile oturma (sükna) hakkı, üst hakkı, geçit hakkı, kaynak hakkı, taşınmaz yükü (gayrimenkul mükellefiyeti) gibi her nevi ayni hakkı vasiyet edebilir. Eğer kendisi veya kendisinin sahibi olduğu bir taşınmaz lehine bu haklar varsa vasiyetname ile bu haklarından feragat da edebilir. Devri mümkün olanları başkasına devredebilir. 

7) VASİYETNAME İLE VAKIF KURULMASI 

Bir kimse, mal varlığının tasarruf edilebilir kısmının tamamını veya bir bölümünü ölüme bağlı tasarrufla vakfedebilir (MK.526). Ancak vakfedilen mallar vasiyetnamenin açılması ile vakfın mülkiyetine geçmez. Zira kurulmak istenen vakıf henüz tüzel kişilik kazanmamıştır. Vakıf ancak vakfedenin ikametgahının bulunduğu asliye hukuk mahkemesince tescil edilince tüzel kişilik kazanır ve vakfedilen malları tescilsiz iktisap etmiş sayılır. Vakfın mahkemedeki sicile tescilini mirasçıların veya vasiyeti yerine getirme görevlisinin istemesi gerekir. Bunlar tescil talebinde bulunmazsa Vakıflar Genel Müdürlüğü vakfın tescilini yaptırır. Vakfa tahsis edilen gayrimenkul ve ayni hakların tescili ise mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi tarafından vasiyetnamenin onaylı örneği eklenerek tapu sicil müdürlüğünden istenebilir. Tüzel kişilik kazanan vakfında tescil talebinde bulunması mümkündür. Ancak bu isteme vasiyetnamenin onaylı örneği ve tenfiz kararının eklenmesi gerekir. Ayrıca Tapu Sicil Tüzüğünün 21/b maddesinde hakim tarafından tapu sicil müdürlüğüne tescil için bir yazı yazılması aranmıştır.

8) İKAMELİ (ALTERNATİFLİ) VASİYETLER
a) Yedek Mirasçı Atama: Vasiyet eden kimse yararına vasiyet yaptığı kişinin, kendisinden önce ölmesi veya mirasçıları veya lehine vasiyet yaptığı kişi tarafından mirası reddedilmesi halinde miras ya da vasiyet olunan belli mal kendilerine intikal etmek üzere bir veya birkaç kişiyi yedek mirasçı atayabilir (MK.520). Buna adi (basit) ikame denir.

b) Artmirasçı (Adaymirasçı) Atama: Vasiyet eden kimse önmirasçı atadığı kişiye mirası üçüncü kişiye nakletmek yükümlülüğünü yükleyebilir (MK.521). Buna da fevkalade ikame denir. Bu yolla vasiyet eden, ilerde evlenecek olan çocuğundan olacak torununa bir mirasının aynen nakledilmesini sağlayabilir. Bu halde nakil ile yükümlü tutulana önmirasçı, ilerde doğması muhtemel toruna ise aday ya da artmirasçı denir. Tapu sicil müdürlüğünce vasiyet olunan şey veya miras payı önmirasçı adına intikalen tescil edilmekle beraber, Tapu kütüğünün beyanlar hanesine aşağıdaki şekilde belirtme yapılmalıdır (TST.56, MK.1010).

Hülya Karaoğlan ve Leyla Üren mirası artmirasçıya devretmekle yükümlü önmirasçıdır, bu kişilerin tasarrufları artmirasçı açısından hüküm ifade etmez. Tarih-Yev.    

Bu şerh temlik hakkını yasaklamaz. Şerhin terkini, artmirasçının mirası iktisap etmesi veya iktisap edemeyeceğinin kanıtlanması ile olur.

 

9) TASARRUF EDİLEBİLİR KISMIN AŞILMIŞ OLMASI

Medeni Kanunun 506 maddesinde, kanuni mirasçılar için ayrı ayrı saklı pay (mahfuz, verilmesi mecburi hisseler) öngörülmüştür. Vasiyet eden ancak bu paylardan arta kalan kısmı vasiyetname yolu ile başkalarına bırakabilir. Yani, bir kimsenin “...bütün malvarlığımı şuna vasiyet ediyorum” şeklindeki vasiyeti mahfuz hisseleri aşan kısmı için geçerli sayılır. Kanuni mirasçıların saklı paylarının vasiyet yolu ile yok edilmesi kural olarak mümkün değildir. Ancak saklı paylar ihlal edilmiş olsa dahi bunu aramak tapu müdürlüğünün görevi değildir. Saklı payı ihlal edilen mirasçıların dava açmaları gerekir. Bu davaya tenkis davası denmektedir. Böyle bir dava açılmamışsa saklı pay ihlal edilmiş olsa dahi  mirasçılık belgesi veya tenfiz kararına istinaden tapu müdür­lüğü gerekli tescilleri yapar.

10) VASİYETNAMEDE  MÜKELLEFİYET VE ŞART BULUNMASI

Vasiyet eden vasiyetnamesinde bazı mükellefiyet ve şartlar öngörebilir. Mükellefiyet, vasiyet edenin, mirasçılarına bir şey yapmak veya yapmamak görevini yükleyen emir ve arzusudur. Vasiyet edenin ölümünden sonra yalısının bahçesine heykel ve büstünün dikilmesini, yazdığı şiirlerin yayınlanmasını, mezarının konağının bahçesine kazılmasını, kendisine çok gösterişli bir cenaze töreni yapılmasını mükellefiyet olarak mirasçılarına yüklemesi mümkündür.

 “Şart ise, olup olmayacağı ve ne zaman gerçekleşeceği belli olmayan bir olaydır. Şart taliki (geciktirici) veya infisahi (bozucu) olur. Vasiyet eden oğlunun ancak okuyup üniversiteyi bitirmesi halinde belli bir malı alabileceğini vasiyet etmişse bu geciktirici şarttır. Yok eğer vasiyet eden oğluna bıraktığı dairenin oğlu üniversiteyi bitirememesi halinde geri alınacağını vasiyet etmişse bu, vasiyeti bozucu şarttır.  

Vasiyetnameyi infaz edecek olan tapu müdürü mükellefiyetin yerine getirilip getirilmediğini veya şartın gerçekleşip gerçekleşmediği hususunu aramaz. Bunu arayacak ve bu konuda karar verecek olan vasiyetnameyi açan hakimdir. Taliki (geciktirici) şarta bağlı vasiyetlerde hakimin derhal tenfiz kararı vermemesi şartın gerçekleşmesini beklemesi gerekir. Ancak şart gerçekleşmemiş olsa dahi mahkemece vasiyetnamenin tenfizine karar verilmişse tapu müdürü bu tenfiz kararına istinaden tescili yapar. Öte yandan Tapu Sicil Tüzüğüne göre vasiyetnamede yer alan mükellefiyet ve şartların tapu kütüğüne yazılması da mümkün değildir (TST.11/2). Zira bu mükellefiyet ve şartlar vasiyet eden ile vasiyet olunan şahıslar arasında bir iç münasebettir (TKGM. Talimat). Ancak hakim tenfiz kararında mükellefiyet veya şartın tapu kütüğüne yazılmasına her nasılsa karar vermiş ise anayasa gereği bu karara uymak zaruridir (Any.138).  Vasiyetnamede bozucu şart bulunması halinde dahi vasiyetnamenin tenfizine karar verilmiş ise tapu müdürü tescil işlemini yapar.  Vasiyeti bozucu şartın sonradan gerçekleşmesi halinde vasiyet geçersiz ve bu nedenle yapılan tescil yolsuz tescil haline gelmekle beraber, tapu müdürünün bu tescili iptal yetkisi ve imkanı yoktur. İlgililerin bozucu şartın gerçekleştiğini kanıtlayarak mahkemeden tapu iptal kararı getirmeleri gerekir.

Vasiyet eden vasiyet ettiği malın vasiyet alacaklısı (musaleh) adına tescilini belli bir olayın gerçekleşmesine tabi tutmuşsa “taliki” yani “geciktirici” şartan söz edilir. Geciktirici şart gerçekleşinceye kadar vasiyet edilen belli mal vasiyet alacaklısı adına tescil edilmez diğer mirasçılar adına intikal ettirilebilir. Ancak ilerde şert gerçekleşirse vasiyet alacaklısı adına tescil yapılabilir.  Belli bir olayın gerçekleşmesi halinde vasiyet edilen şeyin vasiyet alacaklısından geri alınacağı yönündeki şart ise “infisahi” yani “bozucu” şarttır. Gerçekleşmesi şüpheli belli olay gerçekleşirse vasiyet edilen malın vasiyet alacaklısından alınması gerekir ki,  tescil yapılmışsa ancak tapu iptal davası ile bu sonuca ulaşılabilir. Bu davayı açacak olanlarda mirasçılardır 

11) VASİYETİ YERİNE GETİRME GÖREVLİSİ (Tenfiz Memuru)            
Vasiyeti yerine getirme görevlisi (MK.550), vasiyetçinin son arzularını yerine getirmek, mirasın ölüme bağlı tasarruf ve kanun hükümlerine göre intikalini, vasiyet ve mükellefiyetlerin yerine getirilmesini sağlamak üzere mirasbırakan tarafından atanan kimsedir. Vasiyeti yerine getirme görevlisi ancak vasiyetnameyle ve mirasbırakan tarafından atanabilir. 

Vasiyeti yerine getirme görevlisi bir veya daha çok kişi olabilir. Vasiyetçi vasiyeti yerine getirme görevlisini bizzat seçmeyip de bu görevi başkasına da bırakabilir. Vasiyeti yerine getirme görevlisinin işi kabul etmemesi, yetkilerini kötüye kullanması veya ölümü hallerinde sulh mahkemesi gerekli önlemleri alır.

Vasiyeti yerine getirme görevlisi, mirasın intikalini, taksimini belirli mal bırakma vasiyetlerinin yerine getirilmesini (tescil edilmesini) sağlamakla görevli ve yetkilidir. Vasiyeti yerine getirme görevlisi terekedeki malları satabilir. Taşınmazlar üzerinde her çeşit sınırlı ayni hak tesis ve terkinine müsaade edebilir. Terekedeki alacakları tahsil eder, borçları ödeyebilir. Mirasın taksimini isteyebilir. Mirasçılarla taksim sözleşmesi yapabilir. Akla gelen her çeşit tasarruf işleminde bulunabilir. Ne var ki, vasiyette açık hüküm olmaz ise yukarıda sayılan işlemleri yapamaz. Vasiyeti yerine getirme görevlisinin yetkilerinde tereddüt halinde mirasbırakanın vasiyetnamedeki irade beyanına bakılır. Gerekirse vasiyetnameyi açan sulh hakimliği ile yazışma yapılır. 

Vasiyeti yerine getirme görevlisi, yukarıda belirtildiği gibi borçları ödeyebilmek için terekedeki bir taşınmazı satabilir, alıcı adına tescilini isteyebilir. Ancak bunun için öncelikle taşınmazın mirasçılar adına tescil ettirilmesi gerekir.

Vasiyeti yerine getirme görevlisi, mirasbırakan, mirasçılar ve terekenin temsilcisi gibidir.

12) TENFİZ KARARI

Noterler vasiyetname düzenledikten sonra, bu durumu vasiyet edenin nüfus kütüğüne şerh verilmek üzere ilgili nüfus müdürlüğünü haberdar ederler. İşte uygulamada genelde nüfus müdürlüklerinin ihbarı üzerine sulh hakimleri vasiyetnamenin varlığından haberdar olmaktadır. Sulh mahkemesi her nasılsa vasiyetname varlığından haberdar olunca bunun bir örneğini düzenleyen noterden ister. Sonra tahmin edilen tüm mirasçılara tebligat çıkararak vasiyetnamenin açılacağı günü bildirir. Belirtilen günde vasiyetname açılır. İlgililer itiraz etmezlerse veya itiraz ve davaları sonuçlanınca, mahkemece “vasiyetnamenin açılıp okunmuş sayılmasına, isteyen mirasçılara mirasçılık belgesi verilmesine” karar verilir   

Kanun yolları açık ve temyizi kabil olmak üzere verildiğinden bu kararın kesinleşmesi gerekir.

Tenfizine veya uygulanmasına tabirleri geçmese dahi vasiyetnamenin açılıp okunmuş ve tüm mirasçılar tarafından itiraz edilmemiş veya itiraz edilmiş olsa dahi bu itiraz ve davalar sonuçlanmış olduğu kararda belirtiliyorsa, bu karar bir tenfiz kararıdır ve uygulanabilir. Zira isteyenlere mirasçılık belgesi verilmesine denmiş olması da bu kanıyı güçlendirmektedir.

13) VASİYETNAMEYE GÖRE TAPUYA TESCİLİN YAPILMASI

Vasiyetnamenin tenfizine karar verilerek bu karar kesinleştikten sonra, isteyen kanuni ve atanmış mirasçılara mahkemece atanmış mirasçı olduklarını gösterir bir belge (mirasçılık  belgesi) verilir.

a)       Kanuni Mirasçıların Tescil Talebi:

Kanuni mirasçılar vasiyetnamenin açılıp okunmasına ve tenfizine karar verilip de bu karar kesinleştikten sonra hakimden mirasçılık belgesi isteyebilirler.  Kanuni mirasçılara verilecek bu veraset senedinde varsa atanmış mirasçının ismine de yer verilmektedir. Zira, atanmış mirasçı da vasiyet edilen oran dahilinde terekenin mirasçısıdır. Bu itibarla Kanuni mirasçıların birinin veya tamamının veraset senedi ile tapu sicil müdürlüğüne başvurarak miras intikali talebinde bulunmaları halinde veraset senedinde gösterilen kanuni ve atanmış mirasçılar adına intikal işlemi yapılacaktır. İntikal işlemi kural olarak iştirak halinde mülkiyet olarak yapılır. Ancak tüm mirasçıların veya yetkili temsilcilerinin talebi ile doğrudan müşterek mülkiyet esaslarına göre de yapılabilir. Tapu sicil müdürü veraset senedinde tereddüt ederse veraset senedine ek olarak nüfus müdürlüğünden mirasbırakanın vukuatlı nüfus kayıt örneğini de isteyebilir.

b) Atanmış (Mansup) Mirasçıların Tescil Talebi:
Vasiyetname ile atanmış mirasçılarda vasiyetin tenfizine karar verildikten sonra hakimden kendilerine mirasçı olduklarını gösterir veraset senedi verilmesini isteyebilirler. Atanmış mirasçı bir veya birden çok kişi olabilir. Bu nedenle her biri ayrı ayrı veraset senedi isteme yetkisine sahiptir. Atanmış mirasçı  veraset senedini aldıktan sonra artık kanuni mirasçıdan bir farkı yoktur. Tek başına tapu sicil müdürlüğüne müracaat ederek  mirasın intikali talebinde bulunabilir. Böyle bir halde tapu sicil müdürlüğü atanmış mirasçının getirdiği mirasçılık belgesindeki, kanuni ve atanmış mirasçıların tümünün adına intikal işlemini yapar.  Bu intikal işlemi kural olarak iştirak halinde mülkiyet olarak tescil edilir. Ancak veraset senedinde isimleri geçen tüm mirasçıların (kanuni veya atanmış) veya yetkili temsilcilerinin talebi halinde doğrudan müşterek mülkiyet esasına göre de intikalin (mirasın) tescili yapılabilir. Atanmış mirasçıların intikal talebinde veraset senedi dışında ayrıca vasiyetnamenin örneğini veya hakimin tenfiz kararını veya  tescil yazısını aramaya gerek yoktur (TST.21/a). Sadece veraset senedi getirilmiş olması yeterlidir. Ancak tereddüt halinde vukuatlı nüfus kaydı istenebilir.
c)    Lehine Belli Bir Mal Vasiyet Edilen (Musalehin) Adına Tescil Talebi:

Lehine İzmir’deki dükkan, Adana’daki tarla, Ankara’daki ev gibi belli bir mal vasiyet edilene veraset senedi verilmez. Zira bu kimse terekenin belli bir oranının mirasçısı değil, belli bir mal kendisine bırakılacak kimsedir. Bu kimse mirasçılara ve terekeye karşı bir alacak hakkına sahiptir, bu nedenle kendisine musaleh yada vasiyet alacaklısı denmektedir. Vasiyetnamenin tenfizine karar verildikten sonra diğer mirasçılara veraset senedi verildiği halde kendisine belli bir mal vasiyet edilene veraset senedi bu nedenle verilmemektedir. Elinde veraset senedi olmadığı için kural olarak bu kimse (vasiyet alacaklısı) kendisine vasiyet edilen şeyin kendisi adına tescil ettirilmesini mirasçılardan veya varsa vasiyeti yerine getirme görevlisinden isteyecektir. 

1)   Vasiyet Alacaklısı Adına Tescilin Mirasçılarca İstenmesi:

Mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi veraset senedi, vasiyetnamenin onaylı örneği ve tenfiz kararına istinaden doğrudan bu belli malı vasiyet alacaklısı adına tescil ettirebilirler. Bu durum tescilsiz tasarruf edememe kuralının (ölüme bağlı tasarrufta bulunanın iradesine saygı gereği) bir istisnasını teşkil eder (MK.705/2) Böyle bir halde mirasçılar ve vasiyet alacaklısının talebi tescil istem belgesine yazıldıktan sonra mirasbırakanın adı (eğer bundan önce mirasçılar adlarına burayı da intikal ettirmişlerse mirasçıların adı) terkin edilerek vasiyet alacaklısı adına tescil işlemi yapılır. Bu işlem için Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 3. Pozisyonu uyarınca Binde 9 harç alınması gerekir. Bu harcın mükellefi lehine vasiyet edilen vasiyet alacaklısıdır. Ayrıca tapu kütüğündeki edinme sebebi sütununa “vasiyetin infazı” veya “vasiyet” yazılarak  ivazsız iktisaptan dolayı maliyeye ihbarda bulunulması ve  ilerdeki bir ayni hak tesisinde veya devir talebinde veraset ve intikal vergisi ilişiğinin aranması gerekir.

2) Vasiyet Alacaklısı Adına Tescilin Vasiyeti Yerine Getirme Görevlisince İstenmesi:

Vasiyetname ile vasiyeti yerine getirme görevlisi atanmış ise, vasiyet edilen bu belli malı vasiyeti yerine getirme görevlisi de kendisine belli bir mal bırakılan miras alacaklısı adına tescil ettirebilir. Bunun için vasiyeti yerine getirme görevlisinin vasiyetnamenin onaylı örneğini ibraz etmesi gerekir. Ancak tescil için hakimin yazısını aramaya gerek yoktur. Zira vasiyeti yerine getirme görevlisi mirasçıların ve terekenin temsilcisidir. Bunun üzerine, vasiyeti yerine getirme görevlisinin talebi tapu sicil müdürlüğünce tescil istem belgesine geçirilir ve yakarıda izah edildiği şekilde tescil yapılır. Ancak ödenmesi gereken harcın mükellefi vasiyet alacaklısı olduğundan harç tahakkukunun vasiyet alacaklısı adına yapılması gerekir. Vasiyetnamede açıkça öngörülmediği sürece bu harcın terekeden karşılanması mümkün değildir. Harcı vasiyeti yerine getirme görevlisi vasiyet alacaklısı adına yatırmak isterse bu mümkündür. Böyle bir durumda harcı yatıranın gerçek harç mükellefine rucu ederek yatırdığı harcı isteyebilmesi için harç tahakkuk makbuzu “.... .... yerine .... ....” şeklinde yazılmalıdır. 

3) Vasiyet Alacaklısının Kendisinin Tescil İstemi:

Mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi vasiyet alacaklısı adına belli mir malı tescil ettirmekten kaçınıyor ise vasiyet alacaklısının vasiyetnamenin tenfizine karar veren mahkemeye müracaat ederek vasiyetnamede kendisine bırakılan belli malın adına tesciline yönelik yazı yazılmasını istemesi gerekir. Hakim böyle bir yazıyı işin daha en başında vasiyetnamenin tenfizine karar verdiği zaman dahi vasiyet alacaklısına verebilir.

Lehine belli bir mal vasiyet edilen kimse işte hakim tarafından tescil için yazılan bu yazı ile birlikte tenfiz kararı ve vasiyetnamenin onaylı bir örneğini de alarak ilgili tapu sicil müdürlüğüne müracaat etmelidir. Bu müracaat müdürlükte tescil istem belgesine geçirilir ve  yukarıda izah edildiği şekilde tescil işlemi vasiyet alacaklısı adına yapılır. 

Bu konuda uygulamada önemli bir sorun vardır: Vasiyetin tenfizine karar verdikten sonra hakimler vasiyet edilen belli malın vasiyet alacaklısı adına tesciline yönelik yazı yazmaktan kaçınmaktadırlar. Oysa, Tapu Sicil Tüzüğünün 21/b maddesi tapu sicil müdürünün tescil yapabilmesi için hakim tarafından yazılmış böyle bir yazıyı aramasını öngörmüştür. Medeni Kanunun 600. Maddesine göre kendisine belli bir mal vasiyet edilen kimse ölümle beraber mülkiyet hakkını tescilsiz kazanmaz. Onun hakkı sadece bu malın mülkiyetinin adına tescil ettirilmesini talep hakkından ibarettir. Bu nedenle vasiyet alacaklısı mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisinden bu malın mülkiyetini adına tescil ettirmelerini ister, onlar bundan kaçınırlarsa vasiyetnamenin tenfizine karar veren mahkemeye başvurarak adına tescil için kendisine bir yazı verilmesini talep edecek ve bu yazı ile tapu müdürlüğüne başvuracaktır. Vasiyetin tenfizine karar verilmiş olması Medeni Kanunun 600. Maddesi karşısında belli malın vasiyet alacaklısı adına tescili anlamına gelmez. Mahkemenin bir yazı ile bu hususu da bildirmesi zaruridir. Mahkeme böyle bir yazıyı yazmaktan kaçınırsa vasiyet alacaklısının belli malın adına tescili için mirasçılara karşı tapu iptal (miras sebebiyle istihkak) davası açması gerekecektir. Esasında sulh mahkemenin tenfiz kararında “...vasiyet­namenin tenfizine, isteyen mirasçılara veraset senedi verilmesine ve vasiyet­namede geçen muayyen malın vasiyet alacaklısı (musaleh) adına tesciline...” şeklinde hüküm vermesi veya bu şekilde kararın tavzihine yönelik şerh düşmesi bu konudaki tüm sorunları çözecektir. 

14) MÜLKİYET DIŞINDAKİ AYNİ HAKLARIN VASİYET EDİLMİŞ OLMASI

Yukarıda da izah edildiği gibi mülkiyet dışındaki sınırlı ayni hakların tesis, terkin veya temlikinin dahi vasiyet edilmesi mümkündür.  Vasiyetnamede böyle bir hüküm bulunması halinde bu belirli mal bırakma vasiyeti kabul edilir.

Vasiyet eden kendi taşınmazı üzerinde bir kimse lehine intifa ve oturma (sükna) gibi haklar verilmesini vasiyet etmiş ise bu haklar mirasçıların, vasiyeti yerine getirme görevlisinin veya lehine vasiyet edilenin yukarıdaki esaslara göre yapacakları talep üzerine tesis edilebilir. Kaynak, geçit üst hakkı  gibi haklar vasiyet edilmiş olup da bu hakların tesisi için harita (değişiklik beyannamesi) düzenlenmesi ve belediye encümen veya il idare kurulu kararı alınması gerekiyorsa bu eksikliklerin tamamlanması gerekir. Mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi bu eksiklikleri tamam­latmaktan kaçınırlarsa vasiyet alacaklısı vasiyetin tenfizine karar veren mahkemeye müracaat etmesi gerekir. Vasiyet eden başkasının taşınmaz malı üzerinde kendisi lehine bulunan ipotek, intifa, satış vaadi şufa gibi bir hakkın terkinini de vasiyet edebilir. Bu hakların tesisinde Harçlar Kanuna ekli (4) sayılı Tarifenin  3. Pozisyonu uyarınca harç alınması gerekirken terkininde sadece maktu terkin harcı alınır.

15) VASİYET EDİLEN BELLİ MALIN İŞTİRAK HALİNDE OLMASI

Belli mal vasiyetinde vasiyet edilen mal, mirasbırakanın kendisi ile berabar başkaları adına iştirak halinde kayıtlı ise, iştirak hali bozulmadan vasiyet alacaklısı iştirake dahil edilebilir. Bunun için, tüm iştirakçilerin adı terkin edilerek yeniden iştirak halinde tescil yapılır. Ancak bu yeni iştirak halinde vasiyet edenin ismi yerine vasiyet alacaklısının ismi yazılarak, edinme sebebine “vasiyetin tenfizi” denir. Diğer iştirakçilerin kayıtları ise eski yevmiyeleri ile aynen bu iştirak ortak parantezine aktarılır. Kısacası, bir hissenin vasiyet edilmiş olması iştirak halini bozan bir sebep değildir. 

16) VASİYETNAMEDE VASİYET EDİLEN MALIN TAM TARİF EDİLMEMESİ

Vasiyetnamede vasiyet edilen malın tam olarak tarif edilmiş olması gerekir. Zaten bu nedenle buna belli mal vasiyeti denmektedir. Ancak çoğu kez vasiyet eden kişiler, tapu-kadastro ve hukuk bilgisinden yoksun kişilerdir. Bu nedenle bir gayrimenkulü veya ayni bir hakkı bizim aradığımız anlamda mahalle/köy, ada, parsel numaraları ile tarif edemezler. Esas itibariyle vasiyetnamenin tenfizine karar veren mahkemenin vasiyetnamede anlatılmak istenen gayrimen­kul veya ayni hakkı gerekirse tapu araştırması yaparak netleştirmesi gerekir. Mahkemenin tenfiz kararında böyle bir açıklık yoksa tapu sicil müdürlüğü vasiyetnamedeki tabirlere göre bir inceleme yapar, gerekirse kadastro müdürlüğünden de bilgi alarak vasiyetnameyi infaz edebilir. Örneğin, “Kuşadası’ndaki gayrimenkulümü” veya “İstanbul İli Beykoz İlçesi ...adresinde bulunan dairemi vasiyet ediyorum” denmişse,  vasiyet edenin Kuşadası’nda başka gayrimenkulü yoksa vasiyet infaz edilebilir. Yine belli bir adres tarif edilmişse o adresteki gayrimenkulün ada ve parsel numarası kadastro müdürlüğünce belirlendikten sonra vasiyetnamenin infazı mümkündür.

Vasiyet edilen belli malın ada ve parsel numarası vasiyet tarihinden sonraki işlemlerle (imar uygulaması, kadastro geçmesi, toplulaştırma gibi) değişmişse ve hangi parsele revizyon gördüğü belirlenebiliyorsa yine vasiyetin infazı mümkündür. Müstakil olan tarla bu işlemler sonucu şüyulanarak hisseli hale gelmiş ise vasiyet edene isabet eden hisse için vasiyet uygulanabilir.

Ancak tüm araştırmalara rağmen vasiyet edilen mal tapuda belirlene­miyorsa mahkemenin tenfiz kararının bu açıdan tavzih edilmesi gerektiği ilgililere bildirilmelidir.

17) VASİYETİN İNFAZININ İFRAZI GEREKTİRMESİ

Bazen vasiyetnamenin infazı bir gayrimenkulün iki veya daha çok parçaya ayrılmasını gerektirebilir. “Kırşehir İli Mucur İlçesi Şirince köyündeki tarlamın dereye bakan güney kısmından 10 dönümünü .... ....’ya bırakıyorum”  şeklindeki bir vasiyet kural olarak bu tarlanın ikiye ifrazını gerektirmektedir.  Mahkeme tenfiz kararı verirken bu hususu dikkate alarak teknik bilirkişiye bir kroki hazırlatması gerekir. Böyle bir kroki hazırlanmış ise kadastro müdürlüğünce gerekli teknik kontrollerden sonra  vasiyet infaz edilerek anılan kısımdaki 10 dönüm vasiyet edilen adına, kalan kısmı ise ayrı bir parsel numarası altında veraset senedindeki mirasçıları adına tescil edilir.

Mahkemece böyle bir kroki tenfiz kararına eklenmemiş ise ve tarafların tavzih talebi de reddedilir ise, mirasçıların vasiyet alacaklısının uygun talebi alınarak (10 dönüm gayrimenkulün tüm yüzölçümüne orantılanarak 10/45 gibi) hisseli olarak vasiyetin infazı yapılır. Taraflar buna razı olmazlarsa vasiyetin infazı talebi reddedilir.

“...’da kain gayrimenkulümün yarısını vasiyet ediyorum” şeklindeki bir vasiyet mahkemece ifraz krokisi eklenmemiş ise yukarıda belirtildiği şekilde hisseli olarak infaz edilir. Yine vasiyet eden ifrazı açıkça öngörmüş olsa dahi imar mevzuatına göre gayrimenkulün ifrazı mümkün değilse hisseli olarak tescil yapılır.

Şunu da önemle belirtelim ki, vasiyettin uygulanması nedeniyle hisseli tescil özünde bir miras intikali sayıldığından hisseli devir yasağına girmez.

18) TEDARİK VASİYETİNİN İNFAZI

Vasiyet eden kendisinin olmayan bir malın karşılığı terekesinden ödenmek suretiyle temin edilerek bir kimseye verilmesini de vasiyet edebilir. Buna tedarik vasiyeti denmektedir. Bu halde mirasçıların veya vasiyeti yerine getirme görevlisinin bedelini terekeden karşılayarak o malı tedarik etmesi ve vasiyet alacaklısı adına tescil ettirmesi gerekir. Tedarik vasiyetinin konusu bir gayrimenkulün alınması ise, düzenlenecek satınalma (tedarik) resmi senedine mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi ile beraber vasiyet alacaklısının da alıcı sıfatıyla katılması gerekir. Burada mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi vasiyet alacaklısının temsilcisi gibidir. Resmi senette vasiyetnameden söz edilerek tedarik edilen gayrimenkulün vasiyet alacaklısının adına tescili mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi tarafından istenmeli ve vasiyet alacaklısı da bu hususu kabul etmelidir. Ancak bedeli doğrudan terekeden karşılanarak (mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi akde katılmadan) alıcı olarak vasiyet alacaklısının işlem yaptırmasında da bir sakınca yoktur. Fakat ilerideki ihtilafların çözümü açısından vasiyetnameye istinaden bedelin terekeden karşılandığının resmi senette belirtilmesinde fayda vardır. 

19) TARAFLAR ARASINDA PROTOKOL BULUNMASI
Bazen vasiyetnameye uygun olarak taraflar vasiyetnamenin gizli kalmış konularının nasıl infaz edileceği hususunda bir protokol yaparak hakime ibraz edebilirler. Mahkemece bu protokol kabul görürse vasiyeti tenfiz kararında protokole atıf yapılır ve protokole göre vasiyetin tenfizine karar verilir. Bu halde vasiyetname ile beraber bu protokolünde mahkemece onaylı örneğinin tapu sicil müdürlüğünce taraflardan istenerek ona göre hareket olunması gerekir (TST.21/b). 

20) MİRAS SÖZLEŞMESİ İLE ATANMIŞ MİRASÇI VEYA VASİYET ALACAKLISI TAYİNİ

Miras sözleşmesi (miras mukavelesi), Medeni Kanunun 527, 545, 572 maddelerinde düzenlen­miştir. Miras sözleşmesi ile vasiyetnamede olduğu gibi atanmış mirasçı veya vasiyet alacaklısı tayini mümkündür. Atanmış mirasçı tayini halinde tescil için atanmış mirasçılık belgesi aranır. Belirli bir mal vasiyetçisi (vasiyet alacaklısı) tayini halinde ise Tüzüğün 21/b. maddesine istinaden tenfiz kararı, tescil yazısı ve miras sözleşmesinin onaylı örneği aranmalıdır.

21 VASİYET EDİLEN TAŞINMAZ MALIN İPOTEKLİ OLMASI 

Vasiyet edilen taşınmaz mal miras açıldığı zaman ipotekli ise, bu haliyle vasiyet alacaklısına verilir. Bu taktirde vasiyet alacaklısı, üçüncü şahsın borcu için ipotek yapmış kimse gibidir. Vasiyetnamede aksine hüküm bulunmadıkça (yani borcun ödenmesi vasiyet alacaklısına yükletilmemişse) vasiyet alacaklısı borçtan şahsen sorumlu değildir.

22)  VASİYET EDİLEN TAŞINMAZ MALIN ELDEN ÇIKARILMIŞ OLMASI VE ZİYAI

Muris, vasiyet ettiği belirli malı (taşınmazı) elinden çıkarmış, satmış ise vasiyetten vazgeçtiği farzolunur.

Mirasın açıldığı zaman bellirli mal yok olmuşsa, aksine vasiyetnamede hüküm yok ise, bu mükellefiyeti yerine getirmekle görevli mirasçı veya mirasçılar borcundan kurtulur.

23)  UYGULANAMAYAN VASİYETNAMELER
Mahkemenin tenfiz kararına rağmen tapu ve kadastro idaresinden kaynaklanmayan nedenlerle vasiyetnamenin uygulanması o an için mümkün görülemiyorsa, ilgili tapu kütük sayfalarının beyanlar hanesine vasiyetnamenin varlığı yönünde belirtme yapılarak ilgililere yazılı bilgi verilerek infazı için müdürlükçe nelerin arandığı belirtilir. Talepte ısrarlı olunması halinde gerekçeleri de gösterilerek istem reddedilir.